Исходная ситуация:
- Клиент арендует помещение в здании, признанном объектом культурного наследия (ОКН), у Комитета Имущественных Отношений (КИО).
- В договоре аренды есть охранное обязательство, согласно которому арендатор отвечает за содержание фасада в пределах арендуемой площади.
- За годы эксплуатации арендатор допустил серьезные нарушения: незаконная установка вывесок, световых и звуковых устройств, маркиз, а также изменение цвета фасада.
- КГИОП предъявляет иск с требованиями демонтировать все несогласованные элементы и вернуть фасад к историческому цвету.
Задачи:
- Согласовать мировое соглашение с КГИОП с частичным принятием требований.
- Снять ограничения и штрафные санкции.
- Отменить исковые требования по части окраски фасада.
Анализ ситуации и сложности:
- Районный архитектор был настроен категорично, указав, что арендатор несет ответственность за фасад в соответствии с охранным обязательством.
- По нормам частичная окраска фасада запрещена, следовательно, требовалось красить весь фасад здания, что связано с большими затратами.
- Вариант расчистки фасада от краски – не рассматривали, так как расчистка фасада от краски повлечёт за собой возможное пагубное воздействие на штукатурный слой внешних погодных факторов и ультрафилета.
Действия и решения:
1. Взаимодействие с районным архитектором и КГИОП:
- Проведены переговоры с районным архитектором для понимания юридической и технической позиции.
- Обосновано невозможность частичной окраски фасада с технической точки зрения.
2. Экспертное заключение по рискам расчистки фасада:
- Представлено техническое обоснование, что удаление краски повлечет разрушение штукатурного слоя.
3. Согласование с администрацией района:
- Внесение объекта в адресный список планового капитального ремонта фасада, что позволило получить поддержку и снятие исковых требований в части окраски фасада.
4. Согласование установленных элементов:
- Получено разрешение на часть установленных вывесок и элементов, что снизило конфликтность.
Результат:
- КГИОП признал невозможность частичной окраски и согласился на комплексный подход к ремонту фасада.
- Сняты штрафные санкции и ограничения, связанные с нарушениями.
- Отменены все исковые требования.
- Судебное разбирательство закрыто.
- Клиент получил возможность легально использовать и содержать арендуемый объект в границах охранного обязательства.
Вывод:
Данный кейс демонстрирует важность комплексного подхода в GR-взаимодействии компании «МК-ПРОЕКТ» при работе с объектами культурного наследия.
Ключевыми факторами успеха нашей команды по данному делу стали:
- Глубокий анализ нормативных требований и технических ограничений.
- Эффективные переговоры с надзорными органами.
- Привлечение экспертов для технического обоснования позиции клиента.
- Координация с местной администрацией для включения объекта в планы капитального ремонта.
- Гибкость в урегулировании конфликта.
Такой подход позволил не только разрешить конфликт, но и обеспечить долгосрочную стабильность использования объекта с соблюдением всех охранных обязательств.