Как государство собирается развивать доходные дома в России

0
51

Как государство собирается развивать доходные дома в России

Пока ожидать конкуренции со стороны профессиональных рантье многочисленному классу частных арендодателей не стоит

REIT (Real Estate Investment Trust) – инвестиционный фонд недвижимости, который за счет коллективных инвестиций приобретает объекты недвижимости и управляет ими. Мировая капитализация всех REIT – $1,7 трлн, львиная доля – больше $1 трлн – приходится на США. В России аналог REIT – ЗПИФ, но «как инструмент инвестирования в недвижимость не развит: для большинства ЗПИФН характерна недостаточная ликвидность, так как они создаются для конкретных проектов, которые не представляют интереса для широкого круга инвесторов», отмечает Ирина Балкарова, управляющий директор АО АИЖК. АИЖК развивает программу арендного жилья через фонды, которые должны аккумулировать недвижимость (приобретая большими пулами квартиры у застройщиков) для последующей сдачи в аренду. Сейчас у ЗПИФН «Кутузовский», сформированного в 2016 г., три объекта в Москве, до конца года появится еще два в регионах. В перспективе АИЖК собирается распространить программу и деятельность фондов на города-миллионники. К концу 2020 г. общий объем средств в таких ЗПИФН должен достичь 65 млрд руб. Доходность рентного бизнеса ежегодно падает, но АИЖК намерено заработать на эффекте масштаба.

По подсчетам агентства, в перспективе 2018–2020 гг. чистый операционный доход составит 1%, но в горизонте до 2031 г. – уже 3,7%. Доходность для инвесторов с учетом роста стоимости актива (ожидаемый рост цен – на уровне 4% в год) – около 10% годовых до выплаты налогов.

В отличие от частных рантье фонд недвижимости АИЖК в более выгодном положении: он может покупать большими объемами с большими скидками жилье у девелоперов; ремонтные работы, меблировка, обслуживание, охрана и т. п. тоже обходятся дешевле за счет масштаба. Кроме того, налог на недвижимость фонда может быть вскоре уменьшен или отменен.

Способ сбережения

С 2016 по 2017 г. доходность рентного бизнеса, по данным «Мира квартир», в среднем по России снизилась с 6,4 до 6%. А срок окупаемости инвестиций в покупку вырос с 16,2 до 17 лет. Москва и Санкт-Петербург традиционно в лидерах: самая низкая доходность, самая долгая окупаемость. Доходность инвестиций в московские квартиры – 4,6%, в питерские – 4,7%. Сроки окупаемости – 22 и 21 год соответственно. В 2013 г., отмечают в «Мире квартир», в Москве можно было получить 4,8% годовых. Это без учета платы за ремонт, налоги, инфляцию и проч. В действительности доходы арендодателя еще ниже. Мария Жукова, гендиректор «Миэль-аренды», приводит расчеты для стандартной 40-метровой квартиры в нестаром доме с косметическим ремонтом, которую можно сразу сдавать: «За вычетом расходов на ремонт, коммунальные услуги, НДФЛ и налога на имущество получили 3,7% годовых».

Как государство собирается развивать доходные дома в России

comments powered by HyperComments
Поделиться
Реклама